本刊作者：陈武亮
企业债务高企不可怕，近10年来，债务高企一直是中国房地产企业的特色。尤其对中小房企来说，“高债务、高周转”是实现弯道超车的常用捷径，碧桂园、融创、绿地等知名房企当年弱小时，概莫如此。
不过，如今的形势已与10年前已大不相同，行业集中度、融资难度以及消费者的要求大为提高，而行业利润、宏观经济增速大大降低，中小房企面临的生存环境更加险恶，但这并不妨碍一些中小房企脱颖而出，如新湖中宝、佳兆业以及部分闽系房企。多年来，有的企业同样经历过严重的债务危机，甚至濒临破产的边缘，由于应对得法，最终战胜困难，实现了快速发展。
案例一
佳兆业：“诚心”感动债权人
7月11日，中弘股份出售海南如意岛，佳兆业接盘。
6月，天房集团挂牌混改，佳兆业与其他15家企业竞争。
而在4年前，佳兆业却深陷债务危机，濒临破产，等待救命。
2014年11月，由于老板郭英成牵涉深圳市委书记蒋尊玉腐败案，佳兆业成为官方“盯防”的对象。受此影响，佳兆业大量资产被冻结，项目停工，股票停牌，进而触发大批债务交叉违约。
2015年初，佳兆业债务总额达650亿元，涉及银行、基金、信托等金融机构40多家。为确保自身权益，多家金融机构对佳兆业旗下39个优质项目向法院申请查封。这无疑给了佳兆业“致命一击”。
无奈之际，郭英成想将公司卖给融创，但对方出价“太低”，2015年年中，佳兆业选择自救。当时，佳兆业境外债务总额约159亿元人民币，将在五年内先后到期。由于多个项目被查封、冻结，难以产生现金流，到时难以偿还。要摆脱困境，首先就得与银行等债权人取得谅解，同意协商对公司进行重组，从而完成对项目的解冻，产生现金流。
2015年12月24日，佳兆业公布重组方案，为给自己争取喘息之机，方案采取“本金不变、利息削减、期限延长”的原则，同时在利益上对债权人进行让步，如果新票据延期的时间缩短，第二年就有现金支付被降低利率减幅。同时佳兆业还为债权人提出了本金总额7%的或然价值权，重组复牌后（停牌前价格为1.56港元），佳兆业30日成交加权平均价达到1.96、2.45、3.07、3.83、4.00港元时，将分别给予债权人持有票据本金1.4%的额外收益。通过这种方式，佳兆业与债权人在利益上实行了绑定，债权人的利益收入有所减少，但却有了未来股价上升获得补偿收益的期望。
2016年1月10日，佳兆业又推出了“现金同意费”。只要债权人在2016年1月24日23时59分前同意加入重组支持协议并领取支持票据，就可拿到本金额1%的现金补偿，其后但不迟于2月7日23时59分前同意并领取支持票据的债权人可获得本金额0.5%的现金补偿，这对债权人来说，无疑是一个利好。
佳兆业的重组方案让债权人看到了“诚意”，此时国内楼市也开始出现复苏的苗头，最终他们同意重组。
重组协议达成后，债权人相继对佳兆业进行信贷松绑，其中平安银行给予佳兆业500亿元授信，中信银行给予400亿元授信，用于支持佳兆业位于深圳、上海、杭州等地的优质项目建设。在信达证券的牵头下，2016年佳兆业与33家债权人机构成立了有限合伙基金，规模高达数百亿元，用于推动债务重组和开展新业务。2016年5月，在中信信托的牵头下，债权人及佳兆业的代表拜访了深圳市的主要领导，争取到在填海、地铁建设、旧城改造、产业发展基金等方面的协作。作为深圳本土的龙头房地产企业，深圳市政府也不愿意看到佳兆业深陷危机不能自拔，在中信信托等债权人帮助和信用保证下，继续给予佳兆业旧城改造的机会。为此，佳兆业获得1300万平方米面积的旧改项目，2016年，其年销售额占深圳旧改市场总额的22%。
旧城改造为佳兆业带来了巨大的回报，2017年，佳兆业终于摆脱危机。其财报显示，2017年全年营收327.79亿元，同比增长84%；净利润30.43亿元，实现扭亏为盈。
佳兆业能转危为安，源于2016年的成功重组。对此郭英成认为：“公司重组成功，是因为有良好的信用和一线优质资源，尤其是土地资源。同时得到了相关金融机构，特别是中信银行、中国银行、平安银行、信达的支持。”显然，佳兆业与金融机构的良好关系以及它们的良好支持成为佳兆业脱困的重要助力。
金融机构对佳兆业为何如此热心？中信信托一高管的话也许能代表它们的真实想法，“中信不会做亏本生意，佳兆业有优质的资产，尤其是在深圳。作为债权人，如果佳兆业真的破产了，那才是真的损失。努力为其和深圳市政府修复关系，帮助佳兆业起死回生，是一笔稳赚不赔的买卖。因为中信还能再从中获得想要的，郭老板说的在商言商也的确是如此。”
这番话对于深处债务危机的中小房企或许有所启发。
案例二
新湖系：两头蛇的“乾坤大挪移”
在众多房企来中，新湖中宝是一个另类。
2017年，新湖中宝营收175亿元，净利润却高达33.22亿元。不过，诡异的是，其主业房地产营收127.55亿元，占总营收72.89%，利润却只占16.4%，其他83.4%的利润来自于投资。从营收构成及主营业务看，它是一个地产公司，从利润来源看，则更像一个投资公司。
实际上新湖中宝不是一个单纯的房地产企业，而是一个企业集团，其通过控股参股进入房地产开发、置业、物业、矿业、商业、影视等领域，控股、参股了8家金融机构、12家金融科技公司，形成了一个“房地产+金融”的产业集团，人称“新湖系”。
新湖中宝创始人黄伟堪称中国企业界的传奇人物，早年靠卖眼镜起家。1994年，黄伟创立浙江新湖集团股份有限公司，进入房地产业。与很多房地产商人不一样的是，黄伟对证券、金融具有敏锐的嗅觉，1990年代初，卖眼镜赚得第一桶金后他就开始在证券、基金市场里滚爬摸打，深知金融的重要性。
新湖集团在随后的发展中，一边大力拓展房地产，一边寻机投资金融机构。经过多年的发展，新湖（控股）集团旗下拥有新湖中宝、哈高科两家上市公司，控股新湖期货、湘财证券、温州银行等3家金融机构，参股盛京银行、中信银行、长城证券、阳光保险、英大证券等5家金融机构，投资趣链、51信用卡、万得信息、大智慧、财鱼管家、浩韵控股集团有限公司、新加坡亚太交易所等12家金融科技及互联网金融服务公司。据报道，截至2017年底，新湖系控股的金融类公司总资产为2535.74亿元。
多年来，新湖中宝利用新湖系系金融机构的便利性，将关联银行及金融机构当成了储钱柜予取予求。尽管与规模相当的其他房企相比，新湖中宝在营收及净利上并不理想，从其2017年财报看，其拥有3000亩土地储备，房地产主业营收仅127.55亿元，净利润只有5.45亿元，利润率只有4.3%，远低于2017年上市房企平均近12%的水平。
尽管房地产主业利润不尽如人意，但依然挡不住其从关联金融机构筹资“圈地”。其2017年年报披露，2017年新湖中宝从其参股的中信银行、盛京银行、温州银行直接贷款23.15亿元。2017年年末，新湖中宝借款余额为686亿元，超过一半的借款来自于银行，借款占比为51.99%，超公司债20多个百分点，远高于行业水平。贷款不够，就进行股权质押。今年2月28日，新湖中宝将处在规划状态中的上海亚龙古城房地产开发有限公司股权质押于中信银行上海分行，获得3.2亿元融资。由于有了自家“储钱柜”的便利，2017年新湖中宝的加权融资成本仅为6.48%，远低于其他中小房企10%以上的成本。
此外，新湖中宝通过参股互联网金融公司，经关联金融机构包装后，推其上市，从中谋取利益，为自身地产项目造血。当金融板块出现资金问题时，则将优质房地产项目进行质押获取资金，以解燃眉之急。如今新湖中宝犹如一条两头蛇，在房地产和金融两个行业里自由切换。因此，相比其他房企，其在资本管道收窄的大环境下从容许多。同时，也因为关联和内幕交易，受到舆论诟病。2013年以来，有关“新湖系”的质疑不断，但与坍塌掉的“德隆系”“涌金系”等不一样，有房地产实业的支撑，“新湖系”依然活得很好。
记者手记
慢也是一种智慧
佳兆业能死里逃生，新湖系能左右通吃，很大程度上源于其与金融机构的良好关系。当然并不是所有房企与金融机构都能有这样的良好关系，这也并不是房企救亡图存的唯一途径。
作为资本密集型行业，房地产与金融存在着天然的亲密关系，房地产企业要健康发展，其管理层必须熟悉金融规律，具备卓越的融资能力。泰禾集团董事长黄其森曾说，不懂金融就做不好房地产。良好的融资能有效控制成本、改善财务结构，在竞争的关键时刻，能为企业提供充足的“弹药”。
近年，全国崛起的房地产企业多集中于广东、福建、浙江等民营经济发达的地区。与全国其他地区相比，三省民间资本充足，民间融资活跃，2017年，三省民间投资均超万亿，其中福建15788亿元、浙江18152亿元，广东更达到了惊人的23158亿元。并且，三个地区的房地产企业非常重视与金融业的联系，不少企业在金融业方面都有投资。有的房地产公司甚至打通了几乎所有融资渠道，拥有各种金融牌照，形成了一个“地产+金融”的企业集团，譬如新湖系、海航系、恒大系，为其融资提供极大方便，因而在资本大战中拥有其他房企难以企及的优势。
碧桂园、融创等房企“高负债、高周转”之所以能够成功，也在于其畅通的融资渠道和低廉的融资成本。全国其他地区的房企大多缺乏这种融资便利，欲与他们比实力、比速度，显然是舍长就短。对全国大部分中小房企来说，加强成本控制、创新管理水平、提升品牌质量方是正道，来自西部的龙湖集团就是这样的代表。其对每一分成本严格控制，对每一个楼盘精雕细琢，对管理创新孜孜以求，为自己树立了良好的品牌，在经营效益、融资成本、品牌美誉度上，与全国一流房企，毫不逊色。对于这样的房企，金融机构也愿意为其慷慨解囊。这就需要慢功夫、细功夫。
实际上，在宏观调控严格的大背景下，要在“购地、建房、出售”每个环节上实现高周转、快节奏，已不可能。任何一个环节出现资金问题，都可能影响整个进程。为减少资金压力，碧桂园、融创也在今年放慢了脚步。碧桂园明确要求，放弃三四线城市一些低效益项目，融创也放慢了拿地节奏。
经过多年的快速增长，房地产的“暴利”期早已结束，房地产行业整体净利率已跌至个位数，房地产的建设与销售的增长也进入了下行通道。一些房地产企业已开始谋求转型，万科更是提出了“城乡建设与生活服务商”的转型，力图为城乡居民提供美好生活。随着消费与观念的升级，房地产企业“重建设、轻服务”“重开发，轻维护”的模式显然无法满足人们对“美好生活”的追求。
从西方发达国家房地产发展的轨迹来看，完善社区配套服务，提高人性化管理，特别在教育、养老、保健、娱乐、休闲上做出特色，将成为房企的竞争热点。要在这方面做成成绩，就需要房企真正慢下来，在质量、管理和服务上做足功夫，这是中小房企的生存机会，也是未来中国房地产业发展的方向。
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